作者：陵公 来源：原创 发布日期：08-26
A | 今年8月9日，第13号台风“白海豚”在浙江省玉环市沿海登陆，带来狂风骤雨，初登陆后其残余云系并未消散，反而在大气环流影响下迅速掉头“返场”，长时间滞留并持续释放强降雨，给杭州防汛带来严峻考验。面对这场路径罕见，风雨极端的台风，杭州水文系统高度重视，树牢底线思维和极限思维，全员在岗迎战。通过密切监视台风发展动态、滚动会商研判最新水雨情形势，全力以赴打好防汛防台主动仗。强化责任落实，压紧压实防汛重担市水文中心闻“风”而动、向“雨”而行，迅速启动应急响应机制，班子带头扛责在肩，充分发挥数据保障组、情报预报组和应急监测组的尖兵前哨作用，连续奋战14个日夜，强化“指挥中心+水情中心+一线测站”3地24小时值守，密切跟踪水雨情监测数据，实时分析河道水位、流量变化，确保信息报送及时准确。同时，中心抽调专业技术骨干，出动146人次深入运河流域和苕溪流域一线，开展河道流量、流速等关键数据监测，共计测流220测次，掌握第一手水文动态。在此基础上，全面做好2780个监测站点运维管理，强化设备巡检维护，确保监测站数据畅通率99.8%以上，为调度提供一手情报。
运河流域流量监测坚持流域“一盘棋”，精准开展洪水预报瓶窑水文站位于杭州北部东苕溪流域，作为站立在杭城“北大门”的国家重要水文站，肩负重要使命。瓶窑站水位高低直接关系着洪水是否会漫过西险大塘危及杭州主城，8月14日晚8时左右，苕溪流域瓶窑站水位追平27年前，即1999年7月1日的最高洪水位，随着暴雨不断落下，瓶窑水位继续上涨，15日凌晨2点半，瓶窑站洪峰水位来到了7.69米，新的纪录就此诞生。在此过程中，市水文中心牢固树立大局观念，做好东苕溪水位超历史极值的最充分准备，坚持上下游“一盘棋”，主动对接气象、水库、流域等上下游部门，开展雨情、水情、工情“即时会商”30余次，滚动开展洪水预报80余站次，杭州水情简报12期，为水涛庄、四岭水库错峰泄洪、北湖滞洪削峰提供精准决策依据。
会商研判多维攻坚破局，提升预报预警水平台风来临前，统筹运用苕溪、运河、分水江流域数字孪生平台、杭州市水旱灾害监测预警平台等，通过正反算相结合的方式，针对不同量级极端降雨，分流域提前预演5套洪水预报方案，并结合气象未来降雨预报滚动更新预报结果。 作为一名从业十余年的地产观察者，我注意到今年秋天的媒体语境中，“金九银十”这个词几乎失去了往日的声量。
B | 市场的喧嚣被一种近乎凝滞的静默取代，这种静默，比任何数据都更能反映当前楼市的真实温度。台风强降雨期间，依托瓶窑、长乐、潘板、余杭等站点洪水智能预报模型，逐小时滚动开展东苕溪干流洪水预报，支撑流域一体化调度。 回顾去年国庆，受“9·24”新政提振，全国多地楼市曾短暂回暖。
C | 基于省山洪四预平台实现山洪高级别预警智能叫应，平台自动向属地水利部门、乡镇责任人发送浙政钉消息提醒，对未及时查收消息的责任人自动触发电话叫应，辅以人工电话叫应兜底，确保山洪预警直达基层一线防御责任人。本轮台风防御期间，累计发送预警短信11777条，发布洪水预警7期、山洪预警7期、洪水预报80余站次、杭州水情简报12期。
D | 广州、深圳等地甚至还出现了抢房的盛况，媒体铺天盖地的“金九银十”报道，确实也成色十足，当时市场普遍认为，房地产已触底，2025年上半年将迎来反弹。 然而，刚刚过去的国庆中秋双节，却几乎迎来近十年最差的楼市。笔者到南昌一些新推楼盘走访，开发商也推出了特价房源、赠送车位、家装补贴以及“保价”等一系列营销活动，但与去年国庆的盛况相比，今年就冷清多了，没有了热闹的人流，曾经彻夜不息的灯光暗了下来，促销横幅在秋风中褪色，这一切与去年的盛况形成鲜明对比。 一位销售坦言，9月份以来，在各种促销攻势之下，新房销售确实稍有好转，主要是以价换量推动一些刚需用户下定决心，但是整个市场并未发生根本性改变，“数据一如既往难看，我们售楼中心好多人都兼职卖二手房了。
E | 面对“白海豚”的极限考验，市水文中心始终以“时时放心不下”的责任感和“事事准备周全”的行动力，持续筑牢杭城防汛防线，让这条防线经得起每一次风雨检验。”这话语背后，是整个行业正在经历的深刻转型。
F | 与去年此时密集的政策刺激不同，今年从中央政治局会议到地方政策出台，基调都转向“稳预期、防风险”。政策重心从刺激交易转向托底市场，这种转变正在重塑全社会对房地产的认知。 首先，购房者心态已发生根本性转变。过去三十年房地产之所以狂飙突进，一方面是其居住的属性需求，另一方面则是投资需求，或者是炒房的需求，而投资向来是买涨不买跌，买的是一个预期。事实也证明，在那个“买涨不买跌”的年代，上涨预期催生了楼市黄金二十年。 而今，在住房总量基本饱和、空置率居高不下的背景下，房子的投资属性正在剥离，回归居住本质。这种转变使得购房逻辑彻底反转——现在是“买跌不买涨”，甚至“只看不买”。这也就能解释为何现在各种大促，反而让民众有了未来更便宜的想法。 国家力推四代住宅提升品质的同时，存量房激增成为去化的最大挑战。国盛证券研究表明，我国存量住房已基本满足需求，未来十年住房需求可能再降三成。住建部2025年3月公布的数据显示，全国城镇住房空置率达16.2%，涉及3.9亿套城镇住房。
G | 商业地产同样不容乐观。仲量联行数据显示，今年二季度全国主要城市甲级办公楼新增供应170.5万平方米，其中一线城市占115.8万平方米。集中供应推高上海空置率至24.6%，广州至23.8%，深圳更是达到26.5%。 其次，高空置率叠加经济增速放缓，强化了市场对房价下行的预期。看国家统计局发布的全国70个大中型城市房价，8月份一线城市二手住宅销售价格环比下降1.0%，其中，北京、上海、广州和深圳分别下降1.2%、1.0%、0.9%和0.8%；二线城市二手住宅销售价格环比下降0.6%，降幅扩大0.1个百分点；三线城市二手住宅销售价格环比下降0.5%。9月份70个城市环比同比全部下跌，无一例外。 一线城市跌幅为1.0%左右（北京、上海、广州、深圳降0.9%、1.0%、0.8%、1.0%），二、三线城市跌幅为0.7%和0.6%左右。同比已经有不少城市跌幅达10%，意味着去年200万购入的房产，如今蒸发20万价值——这几乎是普通工薪阶层两年的收入。这种持续阴跌进一步固化了购房者的观望心态。
H | 当前购房门槛确实显著降低：首付比例最低降至15%，首套房贷利率探至3.05%，公积金贷款利率更低至2.6%，房价较2021年高点平均回落超30%。 然而，这些“利好”并未激发购买热情，反而让更多人期待“更低的底”。谈论房价时，人们语气中的迟疑取代了从前的笃定，谨慎算计压过了冲动消费。 即使有真实需求的购房者也会变得格外谨慎，担心自己今天买入明天就贬值，成为接盘侠。
I | 笔者去年8月曾写《熊市买房记》记录当时的买房遭遇和心态，后来买房泡汤核心也是害怕做接盘侠。有开发商悄悄将“限时折扣”改成了“保价承诺”，试图对抗那看不见却无处不在的贬值预期，但于大势而言，仍显得有点螳臂当车。 再者，交付风险成为悬在购房者头上的达摩克利斯之剑。开发商债务危机频发，连昔日稳健的万科也面临考验。
J | 根据万科财报，截至2025年二季度末，万科流动负债有6411亿元，其中一年内到期的短期债务合计有1578.59亿元，但其账上货币资金有740亿元，规模持续下降，无法覆盖短债，公司存在一定短期偿债压力。当民营房企普遍陷入信用危机，“能否交房”远比“价格多优”更令人关切。
K | 在风险面前，低价已失去吸引力。 8月国务院会议重申要“采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势”，释放积极信号。
L | 京沪深三大一线城市也开始逐步松绑周边区域的限购，先是8月初北京大幅放宽五环外的限购措施，并在全市范围内优化公积金政策；下旬上海放宽外环外限购，房贷利率也不再区分首套和二套，在进一步利好需求的同时，风向标意义也被看重。
M | 9月深圳也跟进，成都、长沙等其他二、三线城市也都打出各种促销牌，促进各地项目加快销售和行情向好。
N | 现实证明，在周期面前，我们能做的终究有限。
o | 回顾房地产下行的这三年，我们见证了政策的频繁调整、开发商的奋力自救，也目睹了中国人对“居者有其屋”的传统执着与投资狂热如何相互交织。当市场从非理性繁荣回归冷静，或许正是价值规律重新主导的时刻。 《史记》有言：“察势者明，趋势者智。”当下的中国房地产，正从口号驱动的狂欢转向周期审视的理性。 人们开始学会像秋收后盘点仓廪的农人，懂得留种比挥霍更需要智慧与定力。市场的体温或许暂时偏低，但正如日本楼市在沉寂二十年后重现生机，欧美经历百年起伏仍保持活跃交易，中国房地产的调整并非终点，而是一场合乎时序的回归。 我们需要的是耐心，静候这个巨量市场在新的平衡点上重新找到它的节奏。 本文来自微信公众号：秦朔朋友圈 （ID：qspyq2015），作者：梁云风。
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Published on:17:25:21